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华夏幸福股价,【投资时报】华夏幸福股价三年暴涨四倍多的秘密|界面新闻 · 商业

互联网 2021-11-28 11:23:45 Tags:华夏幸福股价

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对于华夏幸福来说,2015新年伊始就听到了幸福的敲门声。在房地产行业失去了圣斗士黄金铠甲的今天,业绩目标的达成,行业排名的上升,已不像过往那般唾手可得,这不禁让所有人对这匹“黑马”侧目而视。

2015年1月13日晚,华夏幸福基业发布公告称,2014年实现年度销售额512.54亿元,同比大幅上涨37%,而与2011年华夏幸福上市之初的165亿元年销售额相比,增长已两倍有余。

高速增长的华夏幸福亦让其股东非常“幸福”,以1月13日的收盘价44.08元计算,与上市之初(2011年11月2日)相比,股价复权后增长429%。

尽管处于高成长中,但华夏幸福基业还在谋求进一步升级和转型。该公司相关负责人表示:“当前的企业合作正在逐步走向一条‘去中心化的平台化’之路,即企业之间不再是一对一或一对多的买卖关系,而是基于共同的理念,形成一个目标一致、平等且互相尊重的合作平台,所有的企业为了共同的目标而汇聚力量,并共享成果。”

于是,华夏幸福开始以它遍布各地的产业新城为载体,以产业促进和服务为内核,打造开放式的平台生态系统,将其发展模式由“园区+地产”的产品模式向“产业新城+X”的平台生态模式转变。

 

“园区+地产”瓶颈

“工业园区+房地产开发”的商业模式,是华夏幸福的成名之作,而这个独特的模式成就了其过去多年的高速成长外,也使华夏幸福拥有了自身的护城河。

简单来讲,这个模式是与地方政府签约,垄断该区域一级开发,以垫资的方式进行土地整理和配套设施的建设,并代行政府职能招商引资发展特定产业,为园区提供服务。同时,利用一级开发的优势,公司可以获取大量房地产开发用地。最后,通过园区住宅的销售来回笼资金。

政府方面则通过增加的税收和区域GDP,支付公司一级开发的成本。在几乎不需要额外付出的情况下,政府方面显著增加了业绩,而华夏幸福也收获前期垫资的利息收益和招商引资的分成收入,以及住宅出售的超额利润。

这是一种复制性很强的模式,使得华夏幸福从2011年环首都经济区、环渤海经济圈的10个园区,发展到2014年事业版图遍布北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江等地,辐射全国22个区域52个园区。资产规模从2011年的275亿元跃升至2014年的1045亿元。

此外,这也是一个盈利能力极强的模式。自2011年以来,华夏幸福的净资产回报率平均超过45%,大幅领先地产行业平均水平。而自2009年以来,其销售收入增长率年均超过69%,利润总额增长率年均超过45%。

不过虽为产业地产运营商,华夏幸福目前的主要销售来源尚不是产业本身。根据华夏幸福的公告,其销售来源主要分为产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、园区住宅配套、城市地产开发等。其中园区住宅配套的销售额占绝对主导,在2014年华夏幸福512.54亿元的年度销售额中,园区住宅配套为355.02亿元,占据69%的比率。

而对于住宅销售的倚重,也使虽为产业新城运营商的华夏幸福面临着中国住宅房地产市场的系统性风险。

新华网曾报道指出,“华夏幸福并没有园区所有权,而是托管性质的‘轻资产运营’,支撑公司融资、抵押甚至股价的来源其实是重资产的住宅业务。在此背景下,一旦住宅销售下降或未来廉价土地开发完毕,集团的整个运作链条会遭到重大打击。”

而产业地产研究员宋振庆认为:“一个优秀的产业地产商,应该是一个以地产为承载,以金融为驱动,能够综合服务产业,从产业服务和投资中获取最大化收益,实现企业、政府与客户三方共赢的平台型服务运营商。物业产品仅仅是产业地产商众多产品中的一个组成部分,住宅和商业开发能力对产城一体化而言是需要的,但并非必要条件,切不能喧宾夺主。”

所以,2014年开始的平台化转型除了是华夏幸福发展模式的内生性必然演变之外,也是行业现状给予它的客观无奈。

 

升级“苹果模式”

目前,随着华夏幸福的产业新城业务已经初具规模,它开始创建自己独有的平台模式。那么这个平台的内涵是什么?

简单地说,就是华夏幸福按照规划把资源匹配给入园企业,实现企业间的资源优化配置,形成利益共生体,它就变成了一个平台,使得平台和各相关企业之间协同作战,共赢互惠,形成平台效应。平台型公司的特点是,不必考虑规模扩张所带来的天花板效应,可以像大公司一样思考,却又像小公司一样行动。

平台型公司的厉害之处体现在哪里?举例而言,乔布斯用他的平台经济颠覆了世界。

苹果公司依靠iPod、iPhone占据硬件市场,而后以iTunes为跳板,实现了从“硬件软件一体化、靠硬件盈利”到“构建平台型商业模式、硬件和服务组合盈利”的转变,传统的手机行业、唱片行业等传统经济都受到极大冲击,而且这种影响还在不同行业中蔓延。当然产生这种颠覆作用的,不仅仅是苹果公司,而是它创造出的庞大利益共生体。

衍生到华夏幸福,它的核心也是以产业园区为载体所联系起来的强大的利益共生体,虽然它不是互联网公司,却具有互联网的特质,它可以创造一个产业共赢的生态圈。

具体来讲,华夏幸福基业的22个产业新城是一个地理概念。但实际上,产业新城具有平台属性,能够集聚和整合城市的人口、产业、物流、资金和信息等商业资源,根据城市及产业发展阶段和用户消费需求适时植入各种新型增值服务业态,营造共生共赢的城市商业生态系统。这是华夏幸福产业新城业务模式的核心优势所在。

同时,在掌握核心资源的前提下,华夏幸福对入园企业具有了选择权和议价权,通过专业的筛选和招商,可以形成资源互补共赢的新兴产业集群。

要做好这个平台,华夏幸福必须得有真功夫才行。而恰好它还真有两招:第一,该公司在产城规划方面非常专业,拥有自己的博士团队和研发部门,产业策划能力甚至达到国家部门级研发水平;第二,拥有强大的招商引资团队和数据支持能力,这是华夏幸福基业最为核心的产业促进利器之一。

据华夏幸福公司有关人士介绍,“目前,公司产业促进团队超过500人,积累了近15万条企业数据库的信息,形成了数据库招商、会议招商、会展招商、扫描开发区招商、大客户招商等一系列的营销模式,并借助立体化的园区推广方式,实现产业规划的真正落地。”

正是凭借这些硬功,2014年,华夏幸福的平台进一步扩展,环上海区域的无锡园区、镇江园区、嘉善园区,环沈阳区域的苏家屯园区、沈北蒲河智慧产业园区、于洪平罗新城,战略布局已初现雏形。截至2014年6月底,华夏幸福已为各地产业新城累计引进签约企业600余家,招商引资额突破1200亿元,创造新增就业岗位3万余个。

如果用苹果公司做比喻,华夏幸福的22个产业新城无疑是苹果手机,其中的硬件是各个产业园区。以目前华夏幸福所掌握的产业资源以及其商业模式的可复制性,华夏幸福的产业园区可谓一款圈钱机器。

但接下来问题来了,类似于苹果的软件服务,华夏幸福是否具备?两个方面可供思考:第一,华夏幸福可以提供哪些真价值的软件服务;第二,针对所构建的产业集群中企业的服务管理水平如何进行持续提升。而这将直接决定华夏幸福今后的创富能力。

 

“X”价值链多元化延伸

华夏幸福将其平台模式定义为“产业新城+X”,这里的“X”可以有无限的想象空间。

华夏幸福认为,X代表产业新城业务价值链的延伸,将成为新的价值创造点。X可以包括产业发展增值服务、居民生活服务、金融增值服务、城市运营增值服务等。其实这里的“X”便是华夏幸福所能提供的软件服务。

可以简单的理解,它是一个可以点燃产业发展的“引线”,那势必要涉及到企业发展所需要的“人”、“钱”和“资源环境”这些基本要素。目前,华夏幸福联手当地政府,正在打造着一个为园区全产业链创新的服务体系。

比如,在金融增值服务方面,华夏幸福可以通过银行信贷和股权投资等,给企业提供定制化的金融产品,解决企业资金需求。

北京航天振邦精密机械有限公司总经理孙广谱介绍说,航天振邦要扩大生产,建设全国最大的冰箱压缩机生产基地,但缺乏资金。华夏幸福通过资本运作,为其解决了资金问题。目前项目顺利启动,设备正在安装调试。

在人才激励服务方面,华夏幸福与地方政府设立专项资金对海内外高层次人才实行奖励,为吸引并留住专业人才,公司在生活设施、生产配套等方面都提供支持。让高层次人才,在园区配套住宅“拎包入住”,是其代表性服务。

在创业服务方面,华夏幸福更是提供“管家式”服务,包括对新入驻企业提供工商注册、税务登记、知识产权申报、评估等提供全程代办服务。同时,对接创业辅导、会计代理、商业咨询等中介机构,为初创企业提供创业培训、商务策划、天使投资路演辅导等专业服务。

除了上述软件服务,华夏幸福还在进一步深化其平台价值,以持续性地提升其服务质量,为此,华夏幸福多领域的战略合作层出不穷。

2015年1月5日,华夏幸福与清华大学开展战略合作,成立“清华大学—华夏幸福XIN产业技术联合研究中心”,预计此研究中心可能推动的节能环保、新材料、新能源汽车、智慧城市等战略新兴产业,具备在全国20多个产业新城复制的可能。

2014年11月27日,华夏幸福宣布与京东集团、北方导航科技集团签订战略合作协议,将规划专业化电商综合产业园,构建智慧电商物流网络和新生态体系,并涉足北斗车联网、无人智能装备和军民融合电商产业,合作打造中国地方军民融合产业园区。

2014年11月11日,在“第十届中国国际航空航天博览会”上,华夏幸福主导的“中国通用航空企业联盟”成立。未来可以切入通用航空这一极具增长潜力的高端制造产业的价值链核心环节,或将成为中国通用航空行业发展的市场性主导力量,发挥产业园投资建设运营能力,组织联盟成员企业入驻产业园,快速实现通航全产业链布局。

国泰君安分析师认为,模式决定发展空间,华夏幸福的产业模式历经“产业簇—产业联盟—产业生态”之“三阶论”,为其产业生态和金融控股平台的打造奠定基础。

一般认为,一个平台型的企业价值千亿元。中国经济结构调整和新型城镇化的大势给了华夏幸福难得的历史机遇,但它的转型和升级刚刚起步,平台模式所能带来的盈利潜力还尚未在公司利润中产生显著贡献。下一步,华夏幸福的“X”业务能否形成规模,能否真正击中产业升级的痛点,还需要进一步检验。

来源:投资时报

原标题:华夏幸福股价三年暴涨四倍多的秘密

最新更新时间:01/18 15:50

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