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大境天城限购,纠结,现在买不买北三县?-买房导购

互联网 2021-11-29 22:57:13 Tags:大境天城限购

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过了潮白河大桥,就是燕郊

“北三县政策底已现,燕郊一手二手开放限购。

燕郊二手房开始上涨,涨幅每平米2000元左右。

北三县已进入买点,外地户籍也可以轻松购买!现在是入手燕郊香河最佳时机!”

最近两个月来,小二总听到这样类似的消息传来。

燕郊真的放开限购了吗?燕郊现在应该买入吗?买燕郊新房还是二手房?确实最近很多人对燕郊、大厂、香河产生了浓厚的购房兴趣。

为了验证燕郊是否放开限购的消息,小二先是打开某购房APP,搜索结果是这样的:

某APP上搜索燕郊房源

对,你没看错:“外地可买”!此外还有:“精装现房”、“独立房本”甚至还有带车位,最关键的是,房价基本是北京的1/3!

这个1/3是不是很诱人?!

这背后是很多人心碎的意难忘。2017年的三年社保限购政策发布后,燕郊的房价直线下跌……腰斩!甚至膝斩!4年后,北京房价走出低谷开始一轮渐进式上涨,而众人期盼的连接燕郊和北京城区的轨道交通M22线终于动工。

这个距离北京天安门仅30公里的小城,似乎也看到了一丝房价回暖的希望。

但据安居客数据,燕郊7月截至目前二手房挂牌均价为1.75万元/平,比上个月下跌了3.87%,同比去年还跌了8.15%。

来源:安居客

仅从这个非成交数据来看,燕郊并没有到底,或者筑底。

事实上,再往前拉长时间看,在2021年2-3月开始燕郊挂牌价格出现了一轮上涨,到4月以后又开始下跌了。

01  现状:M22开建对房价影响有限

新房二手房价均未显明显上涨情况

M22线线路图 来源:网络

今年开工建设的平谷线河北段(M22)共有燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高楼站4座地下车站、齐心庄地上车站,以及1个车辆段。

地铁一开,黄金万两。但据小二调查,M22线开工后,沿线的新房房价并没有顺势高涨,这一方面与目前在售项目均为去年或更早开盘,备案均价已定,并不会轻易有大幅度调整有关,目前燕郊在售新盘最高2.8万/平,最低1.6万/平;另一方面,燕郊二手房均价基本是新房房价的1/2甚至更多,这源于严格的限购政策,大量二手房无人接盘。

“与2017年限购政策出台前相比房价是降低的,房价目前是在低位,去年受疫情影响也是低点,今年3月份到现在市场成交量都还行,因为去年的话有一部分放户口的到今年才下来可以买房,市场成交量还行。”这是一位资深燕郊房产中介谈及房价时的表述。

据小二拿到的燕郊M22线沿线楼盘图,目前在售新盘均价都在2万左右;以距离M22高楼站800米的三湘印象森林海尚城为例,虽然交通不便、道路狭窄、周边全是工地、噪音干扰大,但均价2万/平,未有变化。

M22线沿线楼盘图  来源:网络

来简单做个对比,首尔甜城二期2016年售价最高时达4万/平,而同样是首尔甜城2020年3月开盘的新项目首尔甜城·九里香堤均价2.5万/平,同一个地段和开发商,随着时间推移却均价下跌了37.5%。

燕郊九里香堤

如果说燕郊新房房价还算正常,那么二手房房价自2017年腰斩后,目前仅有非常少数的楼盘上涨,大部分仍处于停滞状态。

以东贸国际为例,目前在售367套房源,价格最低的40平一居挂牌价57万,最高的127平三居挂牌价273万,八十万是该小区房价中位值。

东贸国际在售二手房

而能够排在燕郊品质楼盘前五的港中旅·海泉湾,目前在售291套房源,小区总价中位数150万左右,89平两居200万左右就能拿下。

港中旅·海泉湾在售二手房

港中旅·海泉湾艺术中心

02  变局:二手房限购悄悄在放开?

新房3月确实放开限购了

进入燕郊的标志性彩虹桥

回到文章开头的问题,燕郊真的放开二手房政策了吗?有传言称:修建地铁需要募资,而2017年限购后很多房企面临巨大的资金流压力,为了解决以上实际困难,今年3月燕郊开始了半放开限购。

小二调查了解到这样的情况,如果外地户籍目前在燕郊购二手房,中介提供的解决办法是:免费帮办理当地的社保证明。然后签署购房协议,如果网签成功那就完成购买交易,若网签不成功就退款。

明眼人能看出这有潜在的风险和不确定性。为了核实真实情况,小二致电了三河市房管局,得到的答复是:政策没有变化,依然执行2017年的限购政策,外地户籍购买仍需有3年社保证明。

但新房已经放开限购了。2020年6月,廊坊出台人才引进政策,全面放开人才落户条件:在三河市、香河县、大厂回族自治县、广阳区、安次区、廊坊开发区、永清县、固安县就业的大专(含)以上学历人员、经组织或人社部门认定的优秀人才、留学归国人员、持有人才绿卡人员、具有初级(含)以上专业技术职称人员、高级工(国家职业资格三级)及以上职业资格的人员、技术工人、加入中国国籍的外国人才,可以凭相关学历、人才绿卡、资格证书等,在就业、居住地办理廊坊市常住户口。

也就是说,只要符合人才引进政策办理了户口,即拥有了燕郊的购房资质。

而到了今年3月,又有了松动:只要符合人才落户条件,且有本地开出的在职证明,即使未落户亦可购房。

据经纪人透露,目前在燕郊购买新房可在15-20天可办完手续;二手房全款买房整体办完手续需1个月,贷款购房整体办完手续大概需要1.5个月。

03  纠结:现在应该投资燕郊香河大厂吗?

请在不考虑限购放开的前提下决定

香河街景

前文也提到过,燕郊新房价格是北京的1/3,二手房价格是北京的1/5甚至更多,现在如果是最低点,是不是买入的好时机?

在小二看来,这其实并不是简单的是或否的问题,首先很难回答是不是最低点,只能说是相对最低点。打个不恰当的比方,教育股前段时间比最高点股价打了个对折,结果最近几天又在对折基础上,再打了4、5折……您承受得起吗?

您肯定反对小二打得这个不恰当比方。但就在上周,中央从国务院、央行、住建部等多个部委,针对房地产市场发展密集发声,再次强调“房住不炒”,要求地方全面落实“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”的房地产长效机制。

燕郊实拍

所以,小二提出一个思考方案。您如何想投资北三县房产,请在不考虑限购放开的前提下做决定。因为尽管目前二手房限购政策看似松动,一旦房价有所表现,地方政府更加严厉的限购就会很快出台的。这是显而易见的事。

而根据目前三河市政府发布的新闻,M22建设要到2025年完工。那么可预见25年之前,燕郊到北京交通依然拥挤,且不便捷。也就是现实的燕郊融入北京还有三年时间。

但如若真有居住需求(因为房价真的还是比北京便宜很多啊!)且能够合理取得购房资格,小二建议:现在可在燕郊购买大开发商开发的、交通配套好的二手房,售价在1万左右;而想要买新房,可考虑香河。

香河街景

燕郊二手房情况就不再赘述,为什么新房选香河?

2017年,无限购时香河新房最贵时价格在2.3-2.4万/平,而目前最高均价在1.2万/平左右,均价8000-9000元/平。而去年疫情影响,加上开发商回款压力大,房价反而又降了。现在香河的新房,无论自住亦或是投资,其实价格相对很合适。

当然挑选开发商也很有学问,如今买新房,如何避免买到一个可能资金链断裂的开发商也是需要多方注意的。

写到这,小二脑海冒出这句:人生海海,潮起潮落终有时。不要贪想时时都能站潮头。

以上就是小二对燕郊楼市的调查和看法。供大家参考。

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