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富可敌国之前有什么征兆,根据国外房产经验,房价大跌前有哪些征兆?

互联网 2020-09-19 17:32:10
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最近,有网友提问,国内房地产泡沫迟迟未破,各方都在想方设法防止国内房价硬着陆,于是就推出了人才引进、危房改造、鼓励改善型购房等政策。那么,根据国外房地产发展经验来看,房价要大跌之前都会有哪些征兆?

为此,我们研究了国外房地产经验后,发现房价要大跌前都有以下几大征兆:第一,房地产杠杆过高,全民加杠杆。当年日本在签订了广场协议后,大量游资涌入日本炒房,房价随之升高,大量日本民众借钱炒房。同样,在2015年开始,我国全民加杠杆,现在房产占居民家庭收入的77%,而金融资产占23%。城市中贷款购房者占到80%。

第二,房地产市值高出他们全年GDP几倍。拿当年日本房地产泡沫来説,东京的一个区的房地产总市值相当于美国房地产总市值,房地产泡沫高得有些离谱。同样,国内房地产总市值 达到450万亿人民币(65万亿美元),相当于美国+日本+欧洲的房地产市场总和。如果国内房价还要继续上涨,那中国房地产市值将与全球房产市值相媲美。

第三,房价大跌之前,由于房地产存在泡沫,通常开发商都富可敌国。当年日本房地产泡沫破裂之前,日本的首富不是制造业巨头,而是开发商大老板。同样,最近两年,中国福布斯排行榜的前五位,不是电商,就是房企老板。同样,也有一部分中小开发商面临生存危机,去年一年就有500多家倒闭。

第四,由于高房价,导致年轻人对未来失去信心,不结婚 、不生子、不工作,即使有工作也是三天打鱼两天晒网,过一天算一天,也就是我们常説的无欲望社会。日本房价大跌之前就是这样子。同样,现在的中国社会,由于房价过高,人口出生率大跌,年轻人奋斗的积极性也远不及过去。

第五,房产租售比,按照国际惯例,正常的房产租售比在5%-7%。这意味着,你投资房产每年的投资回报率在5%左右,而在房地产泡沫吹起之后,投资房产出租的回报率只有1-2%左右,这意味着,房价过高,租金上涨跟不上房价上涨。原因很简单,租金上涨是与当地居民挂钩,而房价上涨是与则是投机性需求加杠杆所致。

以国外的房地产发展经验来看,出现以上五种情况,意味着房地产泡沫要被刺破,房价要大跌的征兆。而我国在很多方面有很大相似之处。实际上,只要控制住房价下跌进程,避免房价在短期内大起大落,中国内地房价出现调整下跌并不可怕,相信未来在各方的努力之下,中国房地产泡沫很可能,通过几年的时间逐步实现软着陆。

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